【注文住宅】土地とハウスメーカーどっちが先？土地探し/値引き攻略

ここでは、土地探しをする方向けへ、『土地探しとハウスメーカー（工務店）選びの順番』、『土地探しの方法&値引き攻略』などを紹介していきます！

かくいう私も土地探し組！経験談も踏まえて深掘りしていきます。

結論から先に言いますと、ハウスメーカー（工務店）が先です。
その間、土地探しも並行で行います。

早速詳しく見ていきます！

ハウスメーカー（工務店）が先！先に契約しておくべき理由

1.先にハウスメーカーを決めておくことで、狙った土地がすぐ買える

郊外の人気エリア（大都市・通勤が便利・教育機関が充実など）や、都内の土地は需要が多いため、中々希望の土地に巡り合うことが困難です。

理由として、需要が多いエリアは業者と一般購入者との競争になります。
①広めの土地の場合→市場に出る前に業者が仕入れ、分割して小さめの土地または建売として売りに出されます。
②１軒サイズほどの土地の場合→相場か高めの価格で売りに出され、条件が良い場合は掲載日の午前中に売れ切れることも。

需要が供給を上回っており、土地探しに２〜３年かかったという話も聞きます・・

前提が長くなりましたが、何が言いたいかと言うと、土地を買うにあたって最重要はその早さ！良い土地は一瞬で売れちゃうのです。平日に掲載されて土日に見学と思ってもその間に売れてます。

絶対にその土地を逃したくない時は、掲載を発見したらその日に連絡！できればすぐに見学！
そして先にハウスメーカーを決めておくとHM担当者が以下のことを確認してくれます。

2.ハウスメーカー担当がプロの目で土地探しをしてくれる

さきほど上記で土地探しの困難さを書きましたが、それは個人で探しているからでもあります。

ハウスメーカーは不動産と連携して土地のネットワークを持っており、掲載前物件や未公開物件を先に紹介してくれる可能性があります。また、土地探しも積極的に行う営業さんが多いです。
ただし、それは契約のお客さんに限ってになります。
工務店と仮契約もしくは最終候補の場合、工務店は土地さえ見つかれば売上が立つため、進んで土地探しや良い物件を優先的に案内してくれます。

逆に、工務店を決めかねてる時は、工務店側も土地探しに時間を費やしてもイコール契約とはならない可能性が高いので後回しにされがちです。仮に土地を案内しても、施主から別HMに土地情報を持っていきそこのHMと契約なんてケースもあるのでシビアです。

3.土地購入から建築までの「つなぎ融資」問題がスムーズになる

住宅ローンが適用されるタイミングとして、基本的に家が完成し引き渡し時から開始になります。
つまり家の完成前、「土地を買うとき」や「家を建ててる最中」は住宅ローンが利用できないんです。

では、土地を買うときの資金や、ハウスメーカーへの着工金（完成前に支払う）などは、どうするかというと、それが繋ぎ融資を利用することになります。

具体的には、繋ぎ融資か先行融資がメジャーです。

先行融資のが安く良心的ですが、事前準備や手続きが多く、手間や時間がかかり難易度が高いです。
そのため、大多数が繋ぎ融資を選択しています。土地購入から家引き渡しの期間が短ければトータル的に繋ぎ融資のが安くなることも◎

住宅ローンは家完成時にスタートされるため、土地購入時などの支払い問題に対し、ハウスメーカー（銀行と連携してくれる）を先に決めておくとスムーズです。
手続きなどで銀行↔︎ハウスメーカー間の連携が入ることで滞りなく進みます

4.土地と建物の予算配分が調整しやすい

最後は全体的な予算がわかることです！
地味に大事ですよね。土地にこだわりすぎると建物の予算が圧迫されるかもしれません。

その点、ハウスメーカーがついてると「土地・建物・諸々諸経費（税金や手数料など全て）」を含めた総費用を計算してくれるのでため、土地と家、そして意外とかさむ諸費用まで含めたすべてが具体的に見れるようになります。

こちらも複雑すぎるため、自分で計算するのはほぼ不可能に近いかと思います。
先にハウスメーカー（工務店）を決めておくことで、全体の総予算を見通せるため、土地と建物&オプションなど、予算を計画的に調整することが可能です♪

土地探し攻略

失敗しない！注文住宅の土地探し攻略法3選

1.不動産アプリやサイト登録（goo不動産など）

不動産アプリに検索条件を登録しておくと、新規物件が掲載された際に通知がきます。
物件パトロールはもちろん、この通知でいち早く新しい物件を知れるのでおすすめです。

私の場合は、「goo不動産」アプリを使っていました。
SUUMO、LIFULL HOME’S、athomeなど複数の大手サイトを、横断検索できますので便利です！

不動産アプリは誰でも見れるため、希望の土地を確保するのは難易度が高いですが、
次からが勝率を上げるための土地探し方法です。

2.【本命！】ハウスメーカー（工務店）の担当営業に任せる

こちらは冒頭でも触れましたが、プロに任せるのがおすすめ！
既に契約または最終候補に絞ってる工務店があれば、優先的に物件を回してくれる可能性が高いです。

以前別のブロガーさんより、担当営業さんから「物件が出た！」と朝一番に電話がかかり、そのブロガーさん夫婦で午前中に現場に駆けつけ、お昼頃にそのまま買い付けの申し込みをしたと聞きました。

それくらい人気エリアの良い土地は、すぐに売れてしまいます。

3.【本命！】希望エリアの不動産ローラー作戦

不動産アプリのチャックや営業さんからの情報の他に、第３の土地探し方法です。
希望エリアの不動産を1軒1軒回り、土地の情報収集。ここからが大事！その場ではすぐに希望の土地が出ないことが多いため、連絡先を渡し「希望条件に近い新しい土地が出たらご連絡ください」と不動産担当者へ伝えます。
我が家はこれで掲載前の土地情報をいただくことがありました！その２〜3日後には掲載されてましたが・・
それでも十分！その土地が希望通りのものであれば当日、遅くとも翌日に申し込めばライバルより圧倒的に有利です。

その他に銀行の資金問題もあるのでHMがいれば営業さんと不動産間でやり取りしてくれるので圧倒的にスムーズです。

土地の選び方

相場と条件のバランス

まずは、希望エリアの土地相場を調べると思いますが、初見で大半の人が高いと感じるではないでしょうか。
我が家はそうでした・・！建築費用の高騰もさながら、そもそも土地も高すぎではないかと・・

ここで資産家以外がぶち当たるであろう最初の壁、それは予算内で希望条件全てを満たす土地はないということです。あっても他のデメリットがあったり、もしくは予算を上げて希望条件を叶えるしかありません。

土地価格と土地の状態は釣り合ってるため、同じエリアでも良い土地は高く、デメリットが多い土地は安いです。つまり何が言いたいかというとスーパーなどの掘り出し物みたいに良いものが安く！なんてことはほぼありません。お手頃な土地には必ずデメリットがあります。

そのため、ネットでエリアの予算感を把握し、絶対に譲れない条件だけをまとめる方が確実な購入に繋がります。
ここまで書くとなんだかシビアで気分が落ち込むかもしれませんが、この前提を少しでも認識していたら土地探しがスムーズに進むかと思います。
それにマイホームは夢あるもの！注文住宅は好きなものを詰め込めるのでこの後の満足感は圧倒的です！

というわけで次の項目で、我が家が土地購入に至ったまでのリアルな道のりと妥協点などを書いていきます。
お先に、ここまで長々と土地の探し方を書きましたが、晴れて新着物件ゲット！ではありませんでした・・。
あまり参考にならないかもしれないですが、万が一（？）のケースに備えてここに経験談として記載します。

はなハウスの土地

はなハウスの希望条件はこちら！
体験談のため長くなります・・飛ばしてもOK!

当時の土地希望条件
・駅から徒歩15分以内
・小学校から徒歩15分以内
・土地坪数３０坪前後
・大通り以外
・予算

見ているエリアでは中々新しい土地が出なくて・・出ても20坪以下とかの土地ばかり。そのせいかあまり立地が良くない30坪前後の土地があっても値段が相場より激高・・！
ちなみになぜ30坪前後が良かったかというと、あわよくば２階建てに納めたかったからです。性格がズボラすぎて3階建てになるともう3階に上がらなくなる未来しか見えませんでした・・

このケースは珍しいと思うのですが結果を先にお伝えすると、１年以上売れ残ってる土地を購入しました。
購入した土地の概要はこちら↓

購入した土地の概要
・駅から徒歩10分
・小学校から徒歩10分
・土地坪数40坪
・大通りから離れてる
・予算300万アップ
・デメリット（隣接道路が特殊、セットバックや新規水道管引込必要、家の前の道が車通れるが狭い、周辺は古い家多め）→代わりに平均坪単価より25%くらい安く購入できた！

こちらの土地は本来ならば手が届かない価格が、デメリット多数で相場よりかなり安く購入できました。
ではなぜ１年以上も売れ残ってる訳ありの土地を買ったかというと、我が家にとっては大したデメリットにならず、他の条件が圧倒的に良かったからです。

この土地の一番の懸念点は”隣接道路が特殊”、それは「将来必ず再建築できるとは限らない・建築手続きが複雑」というものです。名前を43条但し書き、土地に隣接する道路の種類のようなものです。
この43条但し書きというのは不動産業界では有名で土地価格が大幅に下がって取引されます。

だがしかし、調査してみるとこの土地は43条但し書きの中でもかなり条件が良く建築が通りやすい！将来的に万が一法律が変わっても障害はあまりないということでリスクをクリアしました。一般的に43条但し書きというイメージから大半の方に嫌厭されるため、中身がどの程度かまではあまり確認されないのです。
さらに住宅地が3階以上の建物NGのため投資家によってアパートなど建てることも叶わず１年以上売れ残っていました。

ただこういう訳ありの土地は申請書類が多くなるためHMも嫌がります・・またローン審査や建築許可降りるまで時間がかかることもあるので親身に対応してくれるHMが安心です。
はなハウスが契約したハスカーサ（ポラス）は地域密着のため、こういった複雑な手続きにも慣れており、むしろ普段はもっと訳ありの土地とかもやってるのでお任せください！と頼もしかったです。
ちなみに最終候補まで迷ってた別工務店には嫌がられました・・

また、セットバックや新規水道菅引き込み（元々の水道管が細く水圧が弱い）が必要で500万くらい追加かかるところを、ハスカーサは工事系が得意のため1/3〜半分までに費用を抑えてくれたというのも決定打でした。工事費用は合算されてるため詳細はわからないですが、不動産や別工務店の見積もりに比べ半分以上抑えられていました。

工事系がお安いというのは、こちらの記事の「7.坪単価・外構費」や「9.２社の差額は５００万」で詳しく解説していますので良かったら合わせてどうぞ♪

こうして、売れ残り要因である「隣接道路が特殊、セットバックや新規水道管引込必要」の２つが、後方は整備できたため、万が一売る際の障害になり得る大きい問題点が「隣接道路が特殊」だけになったのでかなりハードルは下がったかと思います。

我が家がこの土地を購入できたのは、駅や小学校から徒歩10分、坪数が40坪で広いと良い点が魅力的すぎたのもありますが、ハスカーサがデメリットの解消やサポートをしてくれたからでもあります。

こういった事例はそんなに多くないと思いますが、もし土地探しに難航してる場合は売れ残りの土地や条件の見直しも検討してみるのも手かと思います。

では次に価格交渉についてです！

値引き交渉

私たち買手は安く！売り手は高く！取引したいのが現実です・・・
そのため、値引き交渉に応じてもらいやすいのは、買い手がつかない時！

間違っても人気エリアで出た新規物件などは価格交渉してはいけません。
その間に定価もしくは上乗せで他の方に買われてしまいます・・。

価格交渉しやすい土地は、長期間売れ残ってる土地！様々な要因で買い手がつかないため値引き交渉に応じやすいです。

はなハウス流値引き交渉のやり方
①まず不動産にアポを取り現地見学＆HMにも現地視察してもらう
②売主さんと面会（ｵｽｽﾒ!）
③いざ不動産へ値引き申請（値引き額の背景も伝える）

現地見学と共にHMにも土地を見てもらい問題がないか確認します。
そして次がおすすめ！もし売主さんがOKであれば一度お会いしお話を伺います。売地はご実家だったり思い入れの地であることも多いので、反社会的勢力・・ではなく常識のある人に売りたい売主さんも多いでしょう。

ここは印象良く！日頃の行いが良ければ問題ないです。
知らない人に売るよりも顔を合わせることで心が通じて相談に乗ってもらいやすくなります！

この後にいよいよ不動産に値引き申請するわけですが、一度顔を合わせているからか申し出るのがかなり気まずいかもしれません・・・その気まずさを乗り越えて価格交渉します！それも顔合わせしてるので成功率アップ！もちろん値引き額は良識の範囲で！！
私はチキンハートなので悶絶しました・・

ちなみに値引き額を伝える時は、その背景まで一緒に伝えましょう。人は理由があってこそ納得度が上がります。
我が家の時は、この土地が本当に気に入ってること、土地と建物の総額予算、該当の土地に追加工事が必要で元々の予算からはみ出たことを正直に伝えて、〇〇円だったらローン事前審査も通ってる旨を伝えました。

希望額全額でなくとも一部値引きになればOK！定価よりお得に買えてめでたし。

現場からは以上です。